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楼市调控需要调整策略

发布时间:2019-08-16 19:52:05

  楼市不是股市,如果市盈率脱离了市场实际承受能力和自身实际价值,总有一天会在市场自我调节下,出现补跌或补涨,使股价回归到理性状态。因为,股市的“供求关系”是相对平衡的,股价没有始终保持高位或低位的基础和条件。但房价则不同,我国目前住房“市盈率”过高,主要是供求关系紧张、供需矛盾突出造成的,在市场供应状况尚未根本改变、住房供应十分短缺的大环境下,指望通过市场自我调节达到价格理性回归的目的,是不可能的,也是不现实的。也正因为如此,需要通过政府这只有形的手来调控市场,抑制房价,这也是此轮楼市调控的最主要目的之一。

  必须肯定,此轮调控在稳定房价,特别是控制房价持续上涨方面,已初步取得了比较明显的效果,也基本达到了预期目的。但是,楼市调控的最终目的并不是房价下降多少,而是促进房地产市场的健康发展,从根本上解决国民的住房问题。从这个角度来分析,则调控的作用还远远不够,目的还远没有达到。

  同时必须看到,在市场经济条件下,政府利用行政手段调控市场、遏制房价,也不可能无节制的、无期限的,而应当是暂时的、适可而止的。因为,行政手段不可能全面替代市场,更不可能永远代替市场。

  一个值得关注的现象是,虽然楼市调控政策出台以来,房价有了一定幅度的下降,但随着住房销量的大幅下滑,房租却在较大幅度地上升。这就意味着,需求的刚性矛盾更加突出了。房价下降和销量下滑,并不是市场内在因素而是政策外力的强制作用的结果,住房在外力的作用下被非理性地抑制了。长此以往,消费者与开发商的利益博弈,会最终以消费者的无力长期对抗而宣告结束。更重要的是,房价下降和房租上涨同步出现,会向市场传递出错误的信号,即投资的获利空间很大,从而变相地鼓励投资者、炒房客投资住房,使供求关系更加紧张,房价调控难度更大。

  有人认为,政府此时应进一步加大调控力度,出台更为严厉的调控政策,迫使房价进一步下降,以达到促使房价理性回归的目的。从表面看,这样做不仅会取得更加明显的效果,也受到公众的欢迎。但从长远看,就未必是好事了。因为,这样做会把房地产市场压垮,并拖累整个宏观经济,把普通劳动者能够取得住房的通道都堵死了,这绝不是楼市调控的目标。基于这样的考虑,就不能过度地使用行政手段遏制住房市场的消费需求,而应当增加市场供应,通过加大市场供应力度来平衡房价、控制房价、缓和市场供求关系、缓解市场供求矛盾。

  为此,笔者以为,现在就必须考虑调整调控策略,把如何大幅度地增加住房供应作为调控的主要手段。首先,政府要建立长期稳定的保障房建设机制,每年通过政策扶持、财政投资、社会资金调动等手段,提供不低于市场供应50%的保障房,特别是公租房、廉租房;第二,加快土地供应制度改革,改变目前由各地方政府垄断开发用地供应的格局,避免地方政府为了自身利益推高地价,而逐步让市场去决定地价、决定土地转让,而政府则把主要精力放在制定规则、保证保障房建设和供应等方面;第三,认真研究制定防止炒房的措施和办法,通过出台严格的政策和措施,把住房市场引向健康发展的轨道。

  (作者系江苏省镇江市国有资产监督委员会)

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