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国企“沽地称王”隐忧

发布时间:2020-01-16 19:34:21

随着楼市回暖,新一轮的抢地热潮愈演愈烈。

9月10日,中国海外发展有限公司(以下简称中海发展)以70.06亿元价格,拍下上海普陀区长风6C、7C两幅地块,再次刷新今年以来国内土地交易市场的纪录,成为新的“中国地王”。

在最近几个月的“地王争夺战”中,曾经无限风光的“民企地王”纷纷败下阵来,让位于曾经相当低调的国企,在经历金融危机“冰封”之后,以央企为代表的国企频频出手,争做“地王”。

“国字头”开发商纷称“地王”

9月10日,中海发展以70.06亿元拿下炙手可热的上海普陀区长风6C、7C地块,一跃超过北京广渠门地块,成为今年以来中国内地新“地王”。

据报道,该地块由两幅相邻地组成,总出让面积达到14.2108万平方米,总建筑面积为 1.26 7平方米,楼板价22409元/平方米。在10日的竞拍现场,绿城、中海、保利、仁恒等多家知名开发商到场竞拍,最终中海发展以溢价 9.48亿元的“天价”拿下,溢价比例达129.1%。仅仅在一年前的9月,这块7C地块以16.05 亿元的起拍价格挂牌时,却因市场低迷,惨遭流标,如今却成了“香饽饽”。

业内人士介绍,央企涉足房地产业务始于上世纪90年代后期,2005年,国资委要求央企在规定年限内将主辅业分离,把非主营的辅业转让,仅圈定了16家以建筑、房地产开发经营为主的央企。2008年,房地产市场行业进入调整期,许多央企的房地产业务严重下滑,因急于剥离房地产业务,央企在房地产市场上表现极为“低调”。

而最近几个月来,以央企为代表的大型国企频出“大手笔”,抢做“地王”,重新“杀回”房地产,着实让众多民营房地产商大跌眼镜:

5月1 日,上海绿地集团斥资12亿元买下当时“2009年上海最贵地”;

6月25日,保利地产以 8.1亿元击败万科拿下重庆洪恩寺地段;

6月26日,中国电子集团旗下的成都中泽置业以19.6亿元竞得北京朝阳区奥运村乡住宅地;

6月 0日,中化集团下属的中化方兴投资管理有限公司以总价40.6亿元、地上建筑面积单价1.6万元/平方米的价格在北京拍得炙手可热的北京广渠路15号地,成为北京新“地王”;

7月6日,经过242轮竞争,上海绿地以 0.25亿元夺得北京“大兴地王”;

9月2日,上海今年“单价地王”徐虹北路8号住宅地块,折合楼板价2. 2万元/平方米,由上海城建集团获得;

9月8日,保利地产以总价15.92亿元拿下“南京地王”,继拿下“重庆地王”、“成都地王”、“苏州地王”、“长春地王”后,又拿下一个“地王”.

据相关统计,当前国资委分管的1 6家央企中,逾七成企业涉足房地产业。其中以地产为主业的有16家,辅业包含房地产的则达80多家。另据统计,地方国企也不甘示弱,在今年上半年全国主要城市成交总价排行前10名的高价地块中,有60%是有国资背景的企业获得。

据国内某权威房地产门户网站关于“国字头地王”的调查,在参与投票的网友中,有80%的认为“国企借救市资金炒地”,80%的网友表示“坚决人为高房价”。

央企“地王”“不差钱”

一向以稳健著称的中海发展这次为何敢于做如此大的动作?央企为何在此次“地王争夺战”中,有如此底气?

大学经济学院副院长李政博士认为,出现“地王央企造”现象的根本原因在于央企拥有雄厚的资本。与民企相比,央企拥有更宽松的融资融资环境和低廉的融资成本。在今年为走出金融危机而实行的适度宽松的货币政策环境下,受益更多的是国企;而中小企业贷款难度仍然较大,使大量信贷流向了国有大中型企业,在拥有充足资金的情况下,国企开始快速找项目投资,其急迫性高于民营房地产企业。

易居中国分析师薛建雄也认为,正是充沛的资金成为国企敢于频夺地王的背后主因。

山东理工大学经济学院副教授杨明认为,一方面,银行为降低风险,愿意贷款给央企,因为央企的实力雄厚、信誉度高;另一方面,与非国有企业通过贷款融资相比,央企还可以通过票据融资,且融资成本更低,更具有优势。如今年6月夺得广渠路15号地块的中化方兴,在今年4月中旬获得了中国银行200亿元的授信额度。

“没办法,中小房企在这方面一直是受‘歧视’的,这也使得我们在市场转好的情况下依然选择稳扎稳打,不敢贸然扩张。再说,即使拼也拼不过的,只能看着很多资源被国企‘垄断’。”某民营房地产开发商表示。

某银行的资深信贷负责人说,在目前这轮银行信贷大潮中,很大部分资金都流向了有国资背景的国有企业,因为这些企业符合国家的政策导向,银行的放贷风险也较小。一位房地产经理人表示,今年大规模放量银行信贷资金更是让央企“如虎添翼”。

统计资料表明,2008年国家开发银行向105家中央企业发放本外币贷款,折合人民币1854亿元。

有业内人士指出,房地产行业的高额回报吸引央企纷纷涉足,“只有多拿地,拿好地,才有资格把房地产作为主业,进而获得更多的支持”。

央企应不应涉足楼市

“央企地王”的频频亮相,引发业内外和社会公众高度关注,甚至有舆论认为央企才是真正的炒地、炒房者。

“我们不反对从事房地产行业的央企参与地王之争,但央企不能以雄厚的资金为后盾,做地王的推手,进而来推高房价。”某网友说。

杨明认为,房地产业作为国家的支柱产业,对于国民经济发展具有重要的作用,对于房地产行业的“国退民进”现象,应该辩证地看待:从资本的角度分析,是理性的,但国家在数额上应该有所控制。资本有追逐保值升值的本性,既然是进入这个行业有利可图,就可以进入。如果国企能保证流动性,能保证资金链不断裂,可以在一定程度上推动房地产行业的健康发展;从整个宏观经济角度来说,在短期内能贡献GDP,但从长期来看,央企的资金应该更多地投入到实体产业领域,过多地投入房市、楼市,会在一定程度上造成泡沫,对中国经济的发展不利。

李政则认为,央企或者说国有资本应该涉足那些关系国计民生的行业或者民营资本不愿意进入的行业或领域,房地产是高利润产业,央企不应该过多干预。

舆论担心,央企的大量投资导致地价推高,并且会带动周围地价上升,加剧房地产泡沫。9月10日,国家发改委、国家统计局公布的1至8月全国房地产市场运行情况显示,8月全国新建住宅销售价格同比上涨1.5%,涨幅比7月扩大1.2个百分点,环比上涨1.1%;全国70个大中城市房屋销售价格8月份同比上涨2.0%,涨幅比7月扩大1.0个百分点,环比上涨0.9%。

上海市近期打算买房的王先生坚决反对央企进军房地产,“天价地王出现后,肯定会带动周边房价的上涨,而这种上涨是‘非成本拉动’因素导致的,只能让更多的普通老百姓买不起房,央企的这种行为是极其不理性的”。

但也有专家指出,目前房地产上这种“国进民退”现象,是利用市场化手段进行政策动态微调的一种形式,是调控楼市的重要手段。既可以通过“国进民退”来扩大央企在房地产的影响力,又可以通过金融、税费等相关政策和资源的扶持,使央企可以根据的意图来规划地块,建城市和居民真正需要的产品。央企背后集团的资金支持,可以成为央企大手笔拿地的资本,也能在将来转化为更为灵活的价格策略。

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